「今月も家賃が振り込まれていない。管理会社に電話してもつながらない」
そんな状況で、不安な毎日を過ごしていませんか？
数多くの賃貸物件の管理を通じてオーナー様の資産管理に携わってきた、私たちアセットテクノロジーがまずお伝えしたいことがあります。
それは、「管理会社が倒産してしまうと、持ち逃げされた家賃を全額取り戻すことは難しい」という現実です。
倒産前であれば、管理委託契約を解除し、入居者に振込先の変更を伝えることで、次の家賃から守れます。未送金分の請求も、会社に財産が残っているうちに進められます。
一方、倒産して破産手続きに入ると、未送金の家賃は多くの場合ほかの債権者と同じ立場になり、残った財産から分配を受けるしかありません。全額を取り戻せるケースは少ないのが現実です。
対応が遅れるほど、次の家賃も元の管理会社に振り込まれ続けます。入居者対応や修繕、空室募集も止まったままです。
この記事では、次の3つを順番に解説します。
- 管理会社が倒産する前に取るべき対応
- 倒産してしまった後に取るべき対応
- 同じトラブルを繰り返さないための管理会社の選び方
これ以上被害を広げず、安心して任せられる管理体制を取り戻すために、まずは現在の管理会社の状況と契約内容の確認から始めましょう。
持ち逃げされた家賃を取り戻せる確率は「管理会社が倒産しているか」で変わる
管理会社から予定日に家賃が振り込まれなくなったら、まず「管理会社がすでに倒産しているのか、まだ会社として動いているのか」を確認しましょう。
家賃の送金停止は、単なる事務処理の遅れではなく、資金繰りが悪化しているサインかもしれません。オーナーから預かった家賃を別の支払いに回し、次の入金で穴埋めする自転車操業に陥っているケースもあります。
「もう少し待てば振り込まれるかもしれない」と放置せず、次の4つの方法で状況を確認してください。1つの情報だけでは判断を誤りやすいため、できるだけ複数を組み合わせることが大切です。
管理会社の倒産チェック方法 |
・【最重要】事務所が実際に営業しているか現地で確認する |
※なお、登記簿の場合、会社が存続していることを確認できても、現在の資金繰りや、破産申立ての準備に入っているかどうかまではわかりません。
状況を確認できたら、次は対応です。どちらに当てはまるかを見極めたうえで、それぞれの対応を確認していきましょう。
まだ倒産していなければ契約解除・家賃請求に動ける可能性がある
管理会社がまだ営業していて、担当者や代表者と連絡が取れるなら、破産手続きに入る前に動くことが何より大切です。
送金期日を過ぎても家賃が振り込まれない状態は、管理会社の債務不履行に当たる可能性があります。そのまま契約を続けると、翌月以降も入居者は元の管理会社へ家賃を振り込み続け、被害額はさらに膨らみます。
そこで、確認したいのが、現在の管理委託契約書です。特に、以下の内容を確認してください。
・家賃の送金日 |
契約上、送金停止などを理由として即時解除できるのであれば、その条項に従って解除を進めます。
この際は電話で「もう管理をやめます」と伝えるだけではなく、内容証明郵便などを利用し、いつ、どのような内容の解除意思を相手方へ通知したのかを証拠として残しておくことが重要です。
あわせて、未送金となっている家賃の金額や対象月を整理し、書面で支払いを請求します。
ただし、解除できる条件や違約金の扱いは契約内容や状況によって異なります。未送金額が大きい場合や、高額な違約金を請求されている場合などは、早い段階で弁護士へ相談することも検討してください。
すでに倒産している場合は破産手続きの中で回収を図る
管理会社に破産手続開始決定が出ている場合、管理会社へ直接請求しても支払いは受けられません。未送金家賃は、裁判所の破産手続きの中で回収を図ることになります。
破産手続きとは、破産した会社に残った財産をお金に換え、債権者に分配する手続きです。家賃を受け取れていないオーナーも、原則として債権者の一人としてこの手続きに参加します。
対応は、次の4つの手順で進めます。
1.破産手続開始決定と破産管財人を確認する
官報の破産公告や、事務所に貼り出された告知、裁判所や破産管財人からの通知で確認できます。以降の問い合わせや手続きは、破産管財人が窓口になります。
2.入居者に振込先の変更を知らせる
新しい振込先を、速やかに書面で入居者に案内してください。家賃保証会社を通じて支払っている入居者がいる場合は、保証会社にも連絡が必要です。
3.未送金家賃を整理し、資料を確保する
未送金家賃や、管理会社に預けていた敷金・保証金などの金額を整理し、次の資料を手元にそろえます。
・賃貸借契約書 |
4.期限内に債権届出をする
債権届出書が届いたら、必要書類を添えて期限内に提出します。
債権届出をしなければ、配当を受けられない可能性があります。届出書が届かない場合は、破産管財人に連絡して手続きを確認してください。
ただし、債権届出をすれば未送金家賃が必ず全額戻ってくるわけではありません。
どれだけ回収できるかを大きく左右するのは、管理会社が入居者から受け取った家賃をどう管理していたかです。詳しくは次章で解説します。
分別管理や保全措置で家賃が管理されている場合は回収できる可能性が高まる
管理会社が倒産したとき、未送金家賃を回収できるかを大きく左右するのが、預かった家賃の管理方法です。確認したいのは、次の2点です。
(1)会社の資産と預り金を分ける「分別管理」
(2)会社が倒産しても預り金を守る「保全措置」
会社の資産と預り金を分ける「分別管理」
賃貸住宅管理業法第16条では、賃貸住宅管理業者に対して、管理業務で受け取った家賃・敷金・共益費などを、自社の固有財産などと分けて管理することを義務付けています。
分けて管理していないと、どうなるのでしょうか。たとえば、入居者から集めた家賃を運転資金と同じ口座に入れ、人件費や借入金の返済に使っていたとします。この場合、経営が悪化すると、オーナーに渡すべき家賃まで失われてしまいます。
なお、この義務の対象は、国土交通大臣の登録を受けた管理業者です。管理戸数が200戸未満の会社は登録が任意です。登録していなければ、法律上の分別管理義務もありません。
参考：
国土交通省「賃貸住宅管理業登録制度のポイント」
国土交通省「賃貸住宅管理業 よくある質問（FAQ）」
会社が倒産しても預り金を守る「保全措置」
注意したいのは、「分別管理されている＝倒産しても家賃が全額戻る」わけではないことです。
国土交通省は、法律が求めているのは分別管理までだと説明しています。受け取った家賃の保全措置は、義務ではありません。そのうえで、預り金保証制度への加入や信託口座の活用など、自主的な保全措置を講じることが望ましいとしています。
分別管理 | 保全措置 | |
内容 | 会社の資産と預り金を分けて管理 | 倒産時にも預り金を守る仕組みを用意 |
法律上の扱い | 登録業者には義務 | 任意 |
具体例 | 家賃専用の収納口座 | 信託口座、預り金保証制度 |
倒産したとき | 全額戻るとは限らない | 被害を抑えられる可能性が高まる |
たとえば、アセットテクノロジーは、万が一管理会社が倒産したときにも集金代行家賃や敷金などが一定額保証される「日管協預り金保証制度」に加入しています。
オーナー様の家賃をお預かりする以上、分別管理だけでなく、万が一の倒産まで備えておくことが管理会社の責任だと私たちは考えています。
このように、専用の家賃収納口座による分別管理に加え、信託や預り金保証制度などの保全措置が整っていれば、管理会社が経営破綻した場合でも被害を抑えられる可能性が高まります。
これ以上家賃を持ち逃げされないために大家がすべき初動対応
すでに持ち逃げされた家賃を取り戻すことと同時に進めなければならないのが、これ以上被害を増やさないための対応です。
特に急ぐべきなのが、「元の管理会社へ流れる家賃を止めること」と「今後の管理に必要な情報を確保すること」です。
対応が遅れると、次の家賃まで元の管理会社へ振り込まれるだけでなく、入居者対応や修繕、空室募集などにも支障が生じ、被害がさらに広がるおそれがあるためです。
それぞれ具体的に何をすべきなのか、以下で詳しく解説します。
入居者全員へ「家賃振込先変更」の直接通知を行う
管理委託契約の解除や変更に向けた手続きを進め、旧管理会社の家賃受領権限を確認したら、入居者様へ今後の家賃振込先を速やかに案内しましょう。
何も伝えなければ、入居者はこれまでどおり元の管理会社の口座へ家賃を振り込み続けます。
すでに資金繰りが悪化している管理会社へ翌月分、翌々月分の家賃まで入ってしまえば、その分だけオーナーの被害が拡大する可能性があります。
通知書には、以下のような内容を明記しましょう。
・管理会社が変更になること |
ここで特に注意したいのが、すでに元の管理会社へ家賃を支払っている入居者への対応です。
管理会社からオーナーへ家賃が送金されていないからといって、入居者へ一方的に「もう一度家賃を払ってください」と請求するのは避けましょう。
入居者は指定された口座へ通常どおり家賃を支払っただけであり、管理会社の資金繰りとは関係ありません。
管理会社の倒産という非常事態だからこそ、入居者をトラブルに巻き込まず、丁寧に説明することがその後の退去防止にもつながります。
重要書類（契約書・台帳・インフラ書類）のデータ確保・保全を行う
元の管理会社とまだ連絡が取れるのであれば、管理に必要な書類やデータを可能な限り回収しておきましょう。
次の管理会社が決まっても、入居者や物件に関する情報が何もなければ、通常の管理業務をすぐに再開できません。
特に、以下のような書類は優先的に確保しておきましょう。
【保全するべきデータ一覧】 ・各部屋の賃貸借契約書 |
あわせて忘れず確保したいのが、日常の建物管理に関する情報です。
【インフラ情報一覧】 ・水道メーターの検針・個別精算方式の資料（一括請求か個別か） |
管理会社を変更する際、契約書類や点検記録などのデータを十分に確保できていないと、管理業務の引き継ぎが滞るだけでなく、将来的な物件売却にも影響するおそれがあります。
たとえば、消防設備の点検履歴や消防署への報告書が残っていなければ、これまで適切に維持管理されてきたことを買主に示せず、売却価格や取引条件に影響する可能性があるでしょう。
こうしたリスクを避けるためにも、旧管理会社が保管している契約書類や点検・修繕履歴などは、できる限り早い段階で確保しておくことが大切です。
家賃持ち逃げ後の初動対応が終わったら速やかに次の管理会社を探そう
家賃の振込先変更や必要書類の確保を進めたら、できるだけ早く新しい管理会社へ管理を引き継ぎましょう。
管理会社の経営悪化や破綻によって発生する問題は、家賃が振り込まれないことだけではありません。
具体的に想定されるリスクとしては、以下のような問題があります。
項目 | 想定されるリスク |
家賃の送金 | 入居者が元の管理会社へ振り込み続けることで、新たな未送金家賃が発生する |
敷金の管理 | 預かり状況や金額が正しく引き継がれず、退去時の敷金精算でトラブルになる |
入居者対応・修繕 | 水漏れや設備故障への対応が止まり、オーナー自身で対応する必要が生じる |
賃料の減額 | 借主の責任によらず物件の一部が使用できなくなった場合、民法611条に基づき、使用不能の割合に応じた賃料減額が生じる可能性がある |
空室募集 | レインズや不動産ポータルサイトなどへの掲載・更新が止まり、空室期間が長期化する |
特に、設備故障などへの対応が滞ると、入居者の生活に支障が生じるだけでなく、賃料減額にもつながりかねません。
こうした二次被害を防ぐためにも、未送金家賃の回収と並行して、今後の家賃の振込先変更や管理業務の引き継ぎを進めることが重要です。
二度と家賃を持ち逃げされたくない！安全な管理会社の見極め方
新しい管理会社を選ぶときは、管理手数料の安さや担当者の対応だけで判断してはいけません。
今回のようなトラブルを繰り返さないためには、以下のようにな「会社の資金管理」「事業そのものが抱えるリスク」「契約内容」まで確認する必要があります。
分別管理だけでなく「倒産時の保全措置」があるか |
経営が悪化したとしてもオーナーの家賃が巻き込まれにくく、万が一問題が発生したときにはスムーズに管理会社を変更できる会社を選びましょう。
分別管理だけでなく「倒産時の保全措置」があるか
まず確認したいのが、預かった家賃や敷金の管理方法です。
賃貸住宅管理業者には法律上、家賃等の分別管理が求められています。したがって、「分別管理をしている」ことだけで他社より安全な会社とは判断できません。
具体的には、以下のチェックポイントを確認してください。
・家賃を管理する口座と会社の運転資金を管理する口座が分かれているか |
特に預り金保証制度は、会社が倒産した場合に管理会社からオーナーへ引き渡されなかった家賃・敷金・更新料などについて、一定額を保証する仕組みです。
法令上最低限求められている分別管理だけでなく、「もし会社そのものが倒産したらどうやってオーナーのお金を守るのか」まで説明できる管理会社を選びましょう。
サブリース（家賃保証）を展開していないか
管理会社の経営リスクを見るうえでは、サブリース事業の規模も確認しておきましょう。
サブリースを大きく展開している会社ほど、空室や賃料下落の影響を自社で受け止めることになり、資金繰りが悪化しやすいからです。
一般的な管理委託とサブリースでは、空室リスクを誰が負うかが違います。
一般的な管理委託 | サブリース | |
契約の形 | オーナーから管理業務を受託する | 管理会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する |
オーナーへの支払い | 入居者から受け取った家賃を送金する | 入居状況にかかわらず、契約で定めた賃料を支払う |
空室リスクを負う人 | オーナー | 管理会社 |
サブリースでは、空室が増えてもオーナーへの支払いは続きます。
空室率が想定以上に上がったり、市場賃料が下がったりすると、入居者から得る賃料とオーナーへ払う賃料の差が縮みます。サブリース物件を多く抱えるほど、この影響は大きくなります。
また、オーナー側にとってもサブリース契約の内容によっては、契約解除や売却時の足枷となる可能性があります。
管理会社の倒産リスクをできる限り抑えたいのであれば、過剰なサブリース事業によって大きな家賃保証債務を抱えていないかも確認しておきましょう。
金銭的なトラブルを生む契約内容になっていないか
管理会社を選ぶ際は、毎月の管理手数料だけでなく、契約期間中や解約時にどのような費用が発生するのかまで確認しましょう。
一見すると管理手数料が安くても、入居者が決まったときや更新時、修繕時、管理会社を変更するときに追加費用が発生すれば、トータルの管理コストは大きく膨らみます。
特に以下の項目は、契約前に確認しておきたいポイントです。
確認項目 | 契約書で確認したいポイント |
解約予告期間 | 「解約の3ヶ月前まで」など、管理会社を変更したいときにどの程度前から通知する必要があるか。予告期間が極端に長くないか |
中途解約違約金 | 契約期間中に解約した場合、家賃○ヶ月分など高額な違約金が発生しないか。送金停止など管理会社側に問題がある場合でも違約金が発生する内容になっていないか |
契約期間・自動更新 | 何年契約なのか、自動更新なのか。更新後に一定期間解約できないなど、長期間拘束される条件がないか |
更新時の手数料 | 入居者から受け取る更新料の全部または一部が管理会社の収入になるのか。別途「更新事務手数料」がオーナーへ請求されないか |
入居決定時の手数料 | 新しい入居者が決まるたびに、仲介手数料とは別に管理会社へ成約手数料・事務手数料などを支払う必要がないか |
広告料（AD） | 入居募集時にADが必須になっていないか。空室が長引いた場合など、オーナーの承諾なくADを増額できる内容になっていないか |
修繕費・工事手数料 | 修繕を行う際、工事代とは別に管理会社の手配料・管理料・マージンが加算されるか。その割合や金額が契約書に明記されているか |
修繕業者の指定 | 管理会社指定の業者しか利用できない契約になっていないか。高額な工事でも相見積もりを取れるか |
少額修繕の承認範囲 | 「○万円以下ならオーナーへの確認なしで修繕できる」などの条項がある場合、その上限額が高すぎないか |
その他の事務手数料 | 振込手数料、契約書作成料、退去立会料、書類発行料など、毎月の管理料以外にどのような費用がかかるか |
家賃送金の条件 | 入居者から家賃を受領してから、何日までにオーナーへ送金するのか。送金日や精算方法が明記されているか |
敷金・預り金の管理 | 敷金などを誰が保管するのか。管理会社が預かる場合、分別管理や返還方法が明確になっているか |
管理会社変更時の書類引渡し | 賃貸借契約書、入居者情報、入金履歴、修繕履歴などを契約終了後に引き渡す義務が明記されているか |
管理会社変更時の引き継ぎ | 入居者・保証会社・修繕業者などへの連絡や、新管理会社への引き継ぎに追加料金が発生しないか |
特に注意したいのが、「管理会社を変更したいと思ったときに簡単に辞められない契約」です。
長い解約予告期間と高額な中途解約違約金が組み合わされていると、家賃の送金遅延や対応品質の低下などが起きても、すぐに他社へ切り替えられない可能性があります。
アセットテクノロジーでは、原則として3か月前の予告で違約金なく解約できます。また、通常の解約条件に基づき即時解約を希望する場合も、総賃料1か月分相当額を支払うことで対応可能です。
そのため、管理会社を変えたくなったときにもオーナー様の不利益は最小限に抑えることができます。
契約前には「管理料はいくらか」だけを見るのではなく、入居・更新・修繕・退去・解約という管理の各場面で、誰がいくら負担するのかを確認することが重要です。
家賃が振り込まれない不安を一人で抱え込まずに、アセットテクノロジーへご相談ください
管理会社の資金繰りが悪化しているのであれば、待っている間にも次の家賃が元の管理会社へ振り込まれ、被害が広がる可能性があります。
だからこそ、家賃の送金遅延や連絡不通などに気づいた段階で、現在の管理契約や家賃の流れを整理し、必要であれば管理会社の切り替えまで早めに検討することが重要です。
家賃の持ち逃げを経験したオーナー様が次に選ぶべきなのは、「信頼してください」と言う管理会社ではなく、信頼できる根拠を示せる管理会社です。
アセットテクノロジーは、「今の管理会社が少しおかしい気がする」という段階から、管理会社の変更をご相談いただけます。私たちが根拠としてお示しできるのは、次の3つです。
契約確認から切り替えまでサポートするから、迷わず管理会社を変更できる |
契約確認から切り替えまでサポートするから、迷わず管理会社を変更できる
アセットテクノロジーの強みは、新しく管理を引き受けるだけでなく、今の管理会社から抜けるための手続きまでサポートできることです。
家賃が振り込まれない状況では、「別の管理会社へ変えたい」と思っても、
- 現在の契約をどう解除すればよいのか
- 違約金は発生するのか
- 入居者にはいつ・何を伝えればよいのか
など、次々と判断が必要になります。
さらに、管理会社を切り替えるには、入居者への家賃振込先の案内や、賃貸借契約書・保証会社情報・修繕履歴などの引き継ぎも必要です。
アセットテクノロジーでは、こうした管理業務の引き継ぎや入居者への案内など、切り替えに必要な手続きをサポートしています。
「次の管理会社を探してください」で終わるのではなく、現在の管理会社から安全に離れ、管理を正常化するところまで伴走できることが、家賃送金トラブルに直面しているオーナー様にとって大きな強みです。
第三者審査と預り金保証があるから、管理会社の倒産リスクにも備えられる
アセットテクノロジーの強みは、自社で「適切に管理しています」と説明するだけでなく、第三者による経営審査と預り金保証まで組み込んでいることです。
一度家賃の送金トラブルを経験すると、「次の管理会社も本当に信用してよいのか」と不安になるのは当然です。
どれだけ担当者の対応がよく、会社が順調に見えていても、将来の経営状態までオーナー様自身が判断することはできません。
そこで重要になるのが、管理会社内部だけで完結しない仕組みです。
アセットテクノロジーは、2024年10月から公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「預り金保証制度」に加入しています。
参考：アセットテクノロジー、日管協の「預り金保証制度」に加入
同制度では、加入時に第三者による経営審査が行われ、加入会社が倒産して家賃や敷金などをオーナー様へ引き渡せなくなった場合には、制度で定められた範囲内で保証弁済を受けられます。
また、アセットテクノロジーはサブリース（家賃保証）事業を行っていません。空室や賃料下落による家賃保証の負担を自社で抱えないため、5-2で解説した経営リスクを持たない体制です。
「この会社を信じてください」ではなく、外部のチェックと保証まで含めて安心材料を示せることが、アセットテクノロジーならではの強みです。
家賃や支出を自分の目で確認できるから「気づけない」を防げる
最後に紹介する強みは、管理会社だけがお金や契約情報を握るのではなく、オーナー様自身も日常的に管理状況を確認できることです。
アセットテクノロジーでは、専用のオーナーアプリ「AT Owner’s」から毎月の収支や契約内容、各種書類などを確認できます。
たとえば、普段は毎月50万円前後の家賃収入がある物件で、今月だけ入金額が40万円になっていれば、オーナー様自身が変化に気づき、「なぜ10万円少ないのか」とすぐに確認できます。
家賃だけでなく、
「今月の支出が増えた理由は何か」
「この修繕にはいくらかかるのか」
「どのような契約変更が行われたのか」
といった情報も確認できます。
家賃の持ち逃げ被害が大きくなる背景には、オーナー様が異変に気づくまで時間がかかることがあります。
毎月の送金額を細かく確認していなければ、「実は数ヶ月前から家賃が正常に振り込まれていなかった」という事態にもなりかねません。
まずは現在の管理契約や家賃の管理状況を整理し、今後どう動くべきかを確認するところから始めてみてください。
管理会社への不安を抱えたまま様子を見るのではなく、オーナー様の家賃と賃貸経営を守るための次の一手を、アセットテクノロジーと一緒に考えましょう。
サービスの詳細は以下のページをご覧ください。
アセットテクノロジーの不動産管理サービスの詳細を見る
以下のページよりご相談いただけます。
アセットテクノロジーに今の会社への不満を打ち明ける
まとめ
この記事では、管理会社による家賃の持ち逃げが疑われるオーナー様に向けて、未送金家賃の回収方法や被害を広げないための初動対応、次の管理会社の選び方を解説してきました。
内容のまとめは以下のとおりです。
●未送金家賃の回収方法は、管理会社が破産手続きに入っているかどうかで異なる。
●分別管理されていても家賃の全額回収が保証されるわけではなく、倒産時の保全措置が重要となる。
●新たな被害を防ぐためには、「元の管理会社へ流れる家賃を止めること」と「今後の管理に必要な情報を確保すること」が重要。
●未送金家賃の回収と並行して、新しい管理会社への切り替えを進めることが必要
●次の管理会社は、預り金保証制度などの保全措置や事業リスク、契約内容まで確認して選ぶ
この記事を参考に、まずは現在の管理会社の状況と契約内容を確認し、これ以上家賃の持ち逃げ被害を広げないための対応を進めてください。
